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北京追债公司带你了解“买卖不破租赁”的特例
作者:匿名 来源:本站原创 所属分类:政策法规 访问统计:120

 

        所谓“买卖不破租赁”原则,是指在租赁关系成立之后,即使出租人将租赁物转卖给第三人,原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效,承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。


        《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”此即我国法律对“买卖不破租赁”原则的承认。


        下面北京追债公司带你了解“买卖不破租赁”的特例,下面就和北京追债公司一起来看看具体的内容吧。


        “买卖不破租赁”并不是绝对的,以下情形就不适用“买卖不破租赁”原则:


        1.租赁物在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。


        《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号)第二十条规定:”租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(法释(2000)44号)第六十六条规定:”抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”


        2.租赁物在出租前已被人民法院查封的。


        北京追债公司记得在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者有其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人”。


        《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:


        (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;


        (二)租赁房屋权属有争议的;


        (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。


        3.名为“租赁合同”,实为涉案房产的收益分配方案,不适用“买卖不破租赁”原则。


        《合同法》第二百一十二条规定:” 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”承租人的目的是为了取得房屋的使用权,出租人是为了收取租金,双方的权利、义务对等。不符合租赁合同特征则实质上不是租赁合同,更谈不上”买卖不破租赁“。


        4.《房屋使用权抵债合同》不同于房屋租赁合同,不适用“买卖不破租赁”原则。


        最高人民法院“英联视动漫文化发展(北京)有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审”《民事裁定书》【(2014)民申字第215号】明确:债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同,故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。


        5.法院强制拍卖涉案房产不适用”买卖不破租赁“原则。


        《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》(法释〔2014〕13号)第十二条规定:” 被执行财产需要变价的,人民法院执行机构应当依法采取拍卖、变卖等变价措施。涉案财物最后一次拍卖未能成交,需要上缴国库的,人民法院应当通知有关财政机关以该次拍卖保留价予以接收;有关财政机关要求继续变价的,可以进行无保留价拍卖。需要退赔被害人的,以该次拍卖保留价以物退赔;被害人不同意以物退赔的,可以进行无保留价拍卖。“法院的拍卖行为是不属私法的范畴,因此,”买卖不破租赁“原则上不适用于法院的强制拍卖行为。


        6.破产财产处理过程中不适用”买卖不破租赁“原则。


        破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。


        7.动产租赁对于”买卖不破租赁“原则限制适用。


        从”买卖不破租赁“原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。这主要是考虑到动产种类繁多,价值较低,且适用“买卖不破租赁”原则的适用不利于财产的流通,不符合物尽其用的财产利用原则。


        通过上文的介绍,大家对北京追债公司带你了解“买卖不破租赁”的特例也有了进一步的了解,希望上文给您带来帮助。更多北京追债公司相关资讯敬请登陆我司官网进行查看或来电咨询。

 

 

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